Comprar una casa con financiación implica tomar dos decisiones estrechamente relacionadas, pero diferentes: determinar si el precio solicitado por la vivienda es razonable y comprobar si la operación puede financiarse en las condiciones esperadas.
Por eso, antes de plantearse únicamente cuánto puede prestar un banco, conviene analizar cuánto vale realmente el inmueble. Una valoración objetiva puede ayudar a negociar con el vendedor y a evitar que la decisión se apoye exclusivamente en el precio anunciado. Después, cuando la operación requiere una hipoteca, la entidad financiera deberá estudiar tanto la solvencia del comprador como el valor del inmueble que se utilizará como garantía.
Entender estas dos fases permite ordenar mejor el proceso de financiación para la compra de una vivienda y reducir el riesgo de descubrir demasiado tarde que el precio acordado, el ahorro disponible y la financiación concedida no encajan entre sí.
¿Qué pasos hay que seguir para comprar una vivienda con hipoteca?
Aunque cada compraventa presenta particularidades, el proceso puede organizarse en una secuencia bastante clara:
- Definir presupuesto y ahorro disponible.
- Buscar y seleccionar la vivienda.
- Analizar el inmueble y comprobar si el precio solicitado resulta razonable.
- Negociar las condiciones de compra.
- Comparar alternativas de financiación hipotecaria.
- Superar el estudio de solvencia de la entidad.
- Realizar la tasación necesaria para la hipoteca.
- Revisar las condiciones definitivas de financiación.
- Formalizar la compraventa y el préstamo hipotecario.
El orden es relevante. Uno de los errores que puede cometer un comprador es concentrarse desde el principio en conseguir una hipoteca sin haber analizado previamente si la vivienda justifica el precio que está dispuesto a pagar.
Paso 1. Calcular cuánto puedes destinar realmente a la compra
El punto de partida no debería ser el precio máximo de las viviendas que aparecen en los portales inmobiliarios, sino la capacidad económica real del comprador.
Hay que distinguir entre:
- Ahorro disponible.
- Cantidad que previsiblemente será necesario financiar.
- Gastos asociados a la adquisición.
- Cuota hipotecaria que puede asumirse de forma sostenible.
- Margen financiero que conviene conservar después de comprar.
La financiación bancaria no tiene por qué cubrir la totalidad del precio de compraventa. El Banco de España señala que la cuantía del préstamo hipotecario está vinculada al valor de tasación y que, habitualmente, puede situarse hasta un máximo del 80% de dicho valor, aunque la decisión final depende de la política de riesgos de cada entidad y del perfil del cliente.
Esto obliga a disponer normalmente de fondos propios tanto para cubrir la parte de la vivienda que no se financia como para afrontar los gastos vinculados a la operación.
Paso 2. Encontrar una vivienda no significa saber cuánto vale
Una vez localizada una propiedad interesante aparece una de las decisiones más importantes del proceso: determinar si el precio solicitado es coherente.
El precio de anuncio lo establece el vendedor. Puede apoyarse en referencias de mercado, pero también puede incorporar expectativas particulares o margen de negociación.
Por eso conviene diferenciar tres conceptos:
| Concepto | Qué representa |
|---|---|
| Precio de oferta | Cantidad por la que el propietario anuncia la vivienda |
| Precio de compraventa | Importe finalmente acordado entre comprador y vendedor |
| Valor de tasación | Valor obtenido mediante una valoración técnica del inmueble según su finalidad |
Que una vivienda esté anunciada por 300.000 euros no significa automáticamente que ese sea su valor.
También resulta insuficiente calcularlo simplemente multiplicando la superficie por el precio medio por metro cuadrado de la zona. Dos viviendas similares en tamaño pueden presentar diferencias relevantes según su ubicación exacta, conservación, distribución, antigüedad, orientación, planta, calidad constructiva, reformas o características adicionales.
Paso 3. Valorar la vivienda antes de negociar
Esta es una fase especialmente útil y, sin embargo, muchas veces se vincula la tasación exclusivamente con el momento de solicitar una hipoteca.
Una valoración profesional puede aportar al comprador una referencia independiente antes de cerrar el precio de la operación.
El propio Banco de España destaca que una tasación ajustada al mercado proporciona una referencia objetiva sobre el inmueble y puede facilitar una negociación más fundamentada con el vendedor, además de permitir contrastar el precio con viviendas comparables.
Solicitar una tasación de vivienda puede resultar especialmente relevante cuando:
- Existen dudas sobre si el precio solicitado está alineado con el mercado.
- La vivienda tiene características poco habituales y resulta difícil compararla.
- Se trata de una adquisición de importe elevado.
- El comprador quiere disponer de una referencia independiente antes de negociar.
- La propiedad requiere reformas que podrían afectar a la decisión económica.
- Se compra como inversión y es necesario analizar con mayor precisión el precio de entrada.
Esta primera valoración responde principalmente a una pregunta: ¿qué valor tiene la vivienda que estoy pensando comprar?
La pregunta que llegará después será diferente: ¿qué valor puede utilizarse para constituir la garantía de la hipoteca?
Paso 4. Revisar la vivienda más allá del precio
La valoración económica es importante, pero no sustituye otras comprobaciones que deben realizarse antes de adquirir un inmueble.
Entre ellas se encuentra la situación registral de la propiedad.
La nota simple del Registro de la Propiedad permite consultar información como la descripción del inmueble, su titularidad y las posibles cargas existentes. El Banco de España incluye esta comprobación registral entre las cuestiones que deben revisarse dentro del proceso vinculado a una adquisición financiada.
También puede ser necesario comprobar otra documentación relacionada con el inmueble y analizar las implicaciones jurídicas y fiscales de la compraventa según las características específicas de la operación.
Cuanto mayor sea el compromiso económico, menos recomendable resulta tomar la decisión basándose exclusivamente en una visita a la vivienda y en su precio anunciado.
Paso 5. Comparar la financiación antes de elegir hipoteca
Con una vivienda seleccionada y una idea clara del importe necesario llega el momento de comparar financiación.
No debería analizarse únicamente el tipo de interés.
Entre las condiciones de una oferta hipotecaria pueden encontrarse:
- Tipo de interés fijo, variable o mixto.
- TAE.
- Plazo de amortización.
- Comisiones.
- Productos o servicios vinculados o bonificados.
- Condiciones para obtener determinados tipos de interés.
- Posibilidades y costes de amortización anticipada.
- Importe máximo que la entidad está dispuesta a financiar.
El Banco de España recomienda comparar las condiciones de distintas ofertas y prestar atención tanto a los tipos como a las comisiones y posibles bonificaciones.
Una cuota mensual inferior tampoco implica necesariamente que una hipoteca sea más barata: ampliar el plazo puede reducir la mensualidad al mismo tiempo que aumenta el coste total de los intereses.
Paso 6. El banco estudia al comprador antes de conceder la financiación
Tener una vivienda con suficiente valor para respaldar el préstamo no garantiza que la hipoteca vaya a ser aprobada.
La entidad debe evaluar la solvencia del solicitante.
Dentro de este estudio pueden analizarse variables como:
- Ingresos actuales y previsibles.
- Situación laboral.
- Gastos habituales.
- Ahorro y patrimonio.
- Otras deudas y compromisos financieros.
- Historial crediticio.
- Importe solicitado.
- Capacidad para asumir las cuotas.
Además, la entidad puede consultar la información existente en la Central de Información de Riesgos del Banco de España —CIRBE— para conocer las deudas bancarias declaradas del solicitante.
La valoración del inmueble y la solvencia del comprador son, por tanto, dos componentes distintos.
Una propiedad puede proporcionar una garantía adecuada y, aun así, el banco considerar que la capacidad de pago del solicitante no permite conceder el préstamo solicitado.
Paso 7. Realizar la tasación hipotecaria
Cuando la financiación avanza entra en juego una segunda función de la valoración inmobiliaria.
La Ley 5/2019 establece que los inmuebles aportados como garantía deben ser objeto de una tasación adecuada antes de formalizar el préstamo hipotecario. Esta valoración debe realizarse de manera independiente respecto al prestamista o intermediario y conforme a la normativa aplicable.
La tasación hipotecaria sirve, por tanto, para determinar el valor del inmueble que actuará como garantía de la financiación.
Esto resulta importante porque el precio acordado con el vendedor y el valor de tasación pueden ser distintos.
¿Qué sucede si la tasación es inferior al precio de compra?
Este escenario puede modificar significativamente las necesidades financieras del comprador.
Supongamos una vivienda cuyo precio acordado sea de 300.000 euros.
Si su valoración hipotecaria fuese de 270.000 euros y una entidad estuviera dispuesta a financiar un máximo equivalente al 80% de ese valor, la operación daría como referencia:
270.000 × 80% = 216.000 euros de financiación
El comprador tendría que aportar los 84.000 euros restantes hasta alcanzar los 300.000 euros de compraventa, además de disponer de fondos para los gastos correspondientes.
El ejemplo muestra por qué conocer el valor de la vivienda antes de comprometerse económicamente puede tener una utilidad adicional: una diferencia importante entre las expectativas del vendedor y el valor finalmente reconocido para la garantía puede alterar toda la estructura financiera de la compra.
¿Quién elige la empresa que realiza la tasación hipotecaria?
El comprador no está obligado necesariamente a utilizar una tasación encargada por el propio banco.
El Banco de España establece que las entidades deben aceptar una tasación aportada por el cliente cuando cumpla los requisitos establecidos y no esté caducada. El plazo de vigencia indicado para estas tasaciones es de seis meses.
La entidad puede realizar las comprobaciones que considere necesarias sobre el informe, pero no puede cobrar al cliente por esas verificaciones.
Esto permite al comprador disponer del informe y, mientras permanezca vigente y reúna los requisitos correspondientes, presentarlo en otras entidades durante su búsqueda de financiación.
Paso 8. Revisar la oferta definitiva del banco
Si la entidad considera viable la operación, debe facilitar la documentación correspondiente antes de la firma.
Entre los documentos más relevantes se encuentra la FEIN o Ficha Europea de Información Normalizada, que recoge de forma personalizada las condiciones de la oferta hipotecaria y tiene carácter de oferta vinculante durante el plazo establecido.
También se entrega la FiAE o Ficha de Advertencias Estandarizadas, que informa sobre determinadas cláusulas o elementos relevantes del préstamo.
La normativa establece que determinada documentación precontractual debe proporcionarse con una antelación mínima de diez días naturales respecto a la firma.
Es el momento de comprobar que las condiciones finales coinciden con las expectativas manejadas durante las fases anteriores.
Dos valoraciones relacionadas, pero con objetivos diferentes
Dentro del proceso de compra financiada es útil entender la valoración desde dos perspectivas.
Antes de cerrar la compra
El comprador necesita saber si el precio que está considerando pagar resulta coherente con las características y circunstancias del inmueble.
La valoración funciona en este caso como herramienta para tomar una decisión económica y negociar.
Para formalizar la hipoteca
La entidad necesita determinar el valor de la propiedad que quedará como garantía del préstamo.
Aquí entra en juego la tasación con finalidad hipotecaria y los requisitos técnicos establecidos para esta clase de valoración.
Ambos momentos están relacionados, pero no deberían confundirse.
Errores habituales al comprar una casa con financiación
Ordenar correctamente los pasos ayuda a evitar algunos problemas frecuentes.
Negociar únicamente a partir del precio anunciado
El vendedor establece un precio de salida, pero este no constituye por sí solo una valoración objetiva del inmueble.
Firmar compromisos sin tener clara la financiación
Antes de asumir obligaciones económicas relevantes conviene conocer la capacidad de financiación y revisar adecuadamente las condiciones de cualquier contrato que vaya a firmarse.
Pensar que el banco financiará un porcentaje del precio sin más
La financiación depende de varios factores, entre ellos la solvencia del cliente, las políticas de la entidad y el valor de tasación de la garantía.
Confundir aprobación hipotecaria con tasación favorable
Una buena valoración del inmueble no garantiza que la entidad apruebe el préstamo. El Banco de España recuerda expresamente que la concesión también depende del análisis de la capacidad de pago del cliente.
Comparar hipotecas únicamente por la cuota
Plazo, intereses, TAE, comisiones y condiciones asociadas pueden modificar de forma significativa el coste total de la financiación.
Qué conviene tener claro antes de comprar
La compra de una vivienda mediante hipoteca puede resumirse en tres cifras que deben ser compatibles entre sí:
Precio de compra + valor del inmueble + financiación disponible.
Si el precio solicitado resulta sensiblemente superior al valor que puede justificarse para la propiedad, el comprador deberá plantearse si negocia, aporta más fondos propios o reconsidera la operación.
Si el valor de la vivienda es adecuado pero la capacidad financiera del comprador no permite obtener el préstamo necesario, será preciso ajustar el presupuesto o las condiciones de financiación.
Y si ambos encajan, todavía será necesario revisar correctamente la documentación y las condiciones definitivas de la hipoteca.
Por eso, el proceso de financiación para comprar una vivienda no comienza realmente al solicitar el préstamo. Empieza antes, cuando el comprador determina qué puede permitirse y cuánto vale el inmueble por el que está dispuesto a comprometer una parte importante de su patrimonio.
Separar correctamente ambas fases —valorar primero y financiar después— permite afrontar la compraventa con referencias más objetivas y con una visión más completa del compromiso económico que supone adquirir una vivienda.