por Dieter W. Heinichen 
Firmar un contrato de arras supone una garantía para compradora como vendedor de un inmueble. Te explicamos lo que debes saber sobre de esta práctica inmobiliaria, y los diferentes tipos de contratos de arras que existen.
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¿Qué es un contrato de arras?
El conocido como contrato de arras, es un compromiso en forma de contrato que puede ser privado, únicamente entre las partes con o sin abogado o profesional o público, ante notario. Supone el compromiso de llevar a cabo una compraventa de un inmueble en un tiempo futuro. ¿Cómo se procede?: El comprador de la vivienda, casa, piso o el inmueble de que se trate entregará a modo de reserva una determinada cantidad de dinero.
Es una entrega a cuenta del precio final. En este contrato se recogerán todos los detalles del acuerdo: el importe, la forma de pago, el reparto de los diferentes gastos, el plazo de formalización del contrato, etc.
¿Qué clases/tipos de contratos de arras existen en nuestro ordenamiento jurídico?
Podemos diferenciar tres tipos de contratos de arras, dependiendo del tipo de contrato que firmemos las consecuencias van a ser distintas:
Arras confirmatorias
Las arras confirmatorias son el anticipo de la perfección del contrato de compraventa en un momento futuro. Estas no dan otra opción que no sea la perfeccionamiento del contrato, no es posible el arrepentimiento por ninguna de las dos partes.
De conformidad con el artículo 1124 del Código Civil, si una parte incumple, la otra podrá exigir el cumplimiento del contrato de compraventa judicialmente con este contrato, será el juez quien decida si en su resolución/auto/sentencia además vendrá o no acompañada por el resarcimiento de daños y abono de intereses, cuando dichos daños sean probados
Muy importante es que en el caso de que no se especifique nada en el contrato, se entenderá que las arras pactadas son confirmatorias.
Arras penitenciales
De conformidad con el artículo 1454 del Código Civil, estas arras penitenciales, son también conocidas como arras de desistimiento. Se diferencian del contrato de arras confirmatorias precisamente en que permiten desistir libremente del contrato a cualquiera de las dos partes, comprador o vendedor.
En el caso de incumplimiento por parte del comprador, éste perderá la cantidad entregada.
Si el incumplimiento le fuera imputable al vendedor, devolverá la cantidad que percibió y otra de igual importe.
Arras penales
En el caso de las arras penales, se asemejan a las penitenciales, pudiendo además pactar en el el contrato de arras una penalización mayor que el importe entregado en forma de arras, en caso de desistimiento o marcha atrás en el cumplimiento del contrato de compraventa del inmueble. Todo ellos de conformidad con el artículo 1152 del Código Civil.
Dicho de otra manera, en el caso de las arras penales, el modelo de contrato deberá incluir una cláusula penal en la que se establezca que, en caso de incumplimiento por una de las partes.
¿Qué cantidad desembolsar?
Lo normal es que la cantidad o importe a desembolsar sea entre el 5 y el 10% del precio de compraventa; en la práctica dependerá de cada caso y las circunstancias concretes, al tratarse de un pacto libre entre las partes.
Esta sección se ha desarrollado gracias a la sección Notarios de Terrassa del portal Terrassa1877.
El notario en una compraventa
Seguramente nos estamos preguntando quién paga la notaria en una compraventa. Los gastos notariales en la compraventa de un inmueble se establecen de la siguiente manera:
- Los gastos de otorgamiento de escrituras serán a cuenta del vendedor.
- Los de la primera copia y posteriores a la compraventa serán a cuenta del comprador, salvo que se acuerde lo contrario.
El artículo 1455 del Código Civil establece que los gastos de escritura en la que es necesaria la presencia de un notario, son del 0,3% al 0,5% del importe total. Estos gastos están regulados por la ley (600 a 875€), en función de la vivienda y su ubicación. Finalmente destacar que si a la compraventa se añade una plaza de parking, los gastos notariales son asumidos por la parte compradora.
