La cabida en la compraventa puede convertirse en una cuestión relevante cuando los metros reales de una vivienda, local o terreno no coinciden con la superficie que aparece en el Registro de la Propiedad o en el Catastro. Estas discrepancias son relativamente frecuentes en inmuebles antiguos, fincas que fueron medidas con técnicas menos precisas o propiedades que han experimentado modificaciones con el paso del tiempo.
Detectar la diferencia antes de formalizar una compraventa permite conocer su origen, determinar si debe regularizarse y evitar que la discrepancia afecte al precio, a la financiación hipotecaria o a la posterior inscripción del inmueble.
Qué es la cabida de un inmueble y por qué puede haber diferencias
La cabida hace referencia a la superficie de una finca y constituye uno de los elementos utilizados para describirla e identificarla. Sin embargo, pueden coexistir diferentes referencias sobre los metros cuadrados de una misma propiedad.
La superficie registral es la que consta en el Registro de la Propiedad. La superficie catastral procede de la información descriptiva y gráfica del Catastro, mientras que la superficie real corresponde a las dimensiones físicas del inmueble.
Estas tres magnitudes no siempre coinciden. Una finca puede aparecer inscrita con una superficie inferior a la real porque fue medida hace décadas utilizando métodos menos precisos. También pueden existir errores documentales o diferencias derivadas de la configuración de los linderos.
Debe diferenciarse esta situación de aquella en la que los metros adicionales proceden de una ampliación posterior de la construcción. En ese supuesto no existiría necesariamente un simple exceso de cabida, sino una modificación física que podría requerir otro procedimiento para regularizarse. Identificar el origen de la discrepancia resulta, por tanto, imprescindible antes de iniciar cualquier actuación.
Cómo afecta una diferencia de cabida a una compraventa
Las consecuencias de una discrepancia dependen de las características de la operación y de cómo se haya determinado el precio del inmueble.
En Cataluña debe tenerse en cuenta la regulación del Libro sexto del Código Civil de Cataluña. La referencia a la superficie puede tener carácter indicativo y una diferencia entre los metros expresados y los existentes no implica necesariamente que exista una falta de conformidad.
Sin embargo, las consecuencias pueden cambiar cuando la diferencia supera determinados límites o cuando disponer de una superficie concreta resulta esencial para el uso pactado o habitual del inmueble.
También resulta importante distinguir entre una compraventa realizada por un precio global y aquella en la que el importe se determina atendiendo directamente al número de metros cuadrados.
Cuando existe un precio por unidad de medida, una diferencia en la cabida en la compraventa puede tener una repercusión económica directa. Si el inmueble dispone de menos superficie de la prevista, puede plantearse una adaptación del precio conforme al régimen jurídico aplicable.
En una compraventa configurada claramente a cuerpo cierto, en cambio, las partes adquieren y transmiten un inmueble determinado por un precio global. En estas operaciones, una diferencia de superficie no comporta necesariamente una modificación del precio, especialmente cuando queda acreditado que las partes habrían formalizado igualmente la operación.
La redacción del contrato y de la posterior escritura resulta fundamental para dejar suficientemente claro cómo se ha establecido el precio y qué importancia han atribuido las partes a la superficie.
Cómo puede regularizarse la superficie de una finca
Cuando la diferencia procede de una descripción registral incorrecta, la legislación hipotecaria contempla diferentes mecanismos para adecuar la información del Registro de la Propiedad a la realidad física. El procedimiento aplicable dependerá de la magnitud y las características de la discrepancia.
Para determinadas diferencias reducidas pueden utilizarse procedimientos simplificados. Cuando la rectificación no excede del 5 % de la cabida inscrita pueden concurrir los requisitos para corregir la descripción mediante los mecanismos previstos legalmente.
En diferencias que no exceden del 10 %, la certificación catastral descriptiva y gráfica puede adquirir especial importancia, siempre que exista correspondencia suficiente entre la finca registral y la parcela representada en el Catastro.
Cuando las diferencias son superiores o existen circunstancias que impiden utilizar estas vías, puede ser necesario tramitar un expediente específico para rectificar la descripción, superficie o linderos.
Estos procedimientos tienen como finalidad corregir la descripción de una finca que continúa siendo esencialmente la misma. No pueden utilizarse para incorporar terrenos adquiridos posteriormente ni para documentar ampliaciones de edificaciones bajo la apariencia de una rectificación de superficie.
En los inmuebles sometidos al régimen de propiedad horizontal también pueden existir particularidades. Modificar la superficie de una vivienda o local puede afectar al título constitutivo, a elementos comunes o incluso a las cuotas de participación, por lo que deberá analizarse la situación concreta del edificio.
Por qué conviene comprobar la cabida antes de vender o comprar
Revisar anticipadamente la cabida en la compraventa puede evitar problemas cuando la operación ya se encuentra avanzada. El vendedor puede comparar la información registral y catastral con la situación física del inmueble antes de ponerlo a la venta. Si aparece una diferencia significativa, dispondrá de tiempo para conocer su causa y estudiar una posible regularización.
Para el comprador, esta comprobación permite saber exactamente qué inmueble adquiere y conocer las posibles discrepancias existentes antes de comprometerse definitivamente.
La cuestión resulta especialmente importante cuando la adquisición se financia mediante hipoteca. La tasación puede detectar diferencias entre la superficie comprobada y la documentación registral. Dependiendo de su importancia, estas discrepancias pueden afectar a la valoración o provocar que la entidad financiera solicite actuaciones adicionales.
La Notaría Bosch en Barcelona, dirigida por Antonio Bosch, interviene en compraventas inmobiliarias y en procedimientos relacionados con la descripción jurídica de las fincas. La revisión de la documentación antes del otorgamiento permite identificar posibles diferencias entre Registro, Catastro y realidad física y determinar cómo deben reflejarse en la operación.
La importancia de regularizar correctamente la cabida
Una discrepancia de superficie no desaparece después de transmitir el inmueble. Si permanece sin resolver, puede volver a plantearse en una futura compraventa, una herencia, una hipoteca u otra operación inmobiliaria.
Por este motivo, la cabida en la compraventa debe analizarse atendiendo tanto a las consecuencias contractuales como a la correcta descripción jurídica de la finca.
Determinar si existe un simple error de medición, una ampliación de obra o una modificación que afecta a la propiedad horizontal permite elegir el procedimiento adecuado. Una correcta coordinación entre la realidad física, el Catastro, el Registro de la Propiedad y la escritura proporciona mayor seguridad jurídica tanto al comprador como al vendedor y facilita futuras operaciones sobre el inmueble.