Andorra, el pequeño principado en los Pirineos, se ha consolidado como un atractivo enclave para quienes buscan invertir o establecer su residencia. Su calidad de vida, seguridad y un entorno fiscal favorable han captado la atención de muchos españoles que ven en el mercado inmobiliario andorrano una oportunidad. Sin embargo, la adquisición de una propiedad en el Principado, especialmente para no residentes, implica una serie de particularidades fundamentales que conviene conocer a fondo antes de iniciar cualquier gestión.
Para quienes contemplan comprar un piso en Andorra, es esencial familiarizarse con la normativa local, los requisitos administrativos y la estructura de costes asociados. La compra de vivienda está abierta tanto a nacionales como a extranjeros, pero estos últimos deben cumplir trámites específicos que garantizan la transparencia y legalidad de la operación, y que conviene planificar con tiempo.
¿Hace falta ser residente para comprar?
No. Un ciudadano español puede comprar una vivienda en Andorra sin residir en el país. Lo que cambia es el camino: el comprador no residente tiene que superar un paso administrativo previo y asumir una carga fiscal adicional que el residente no paga. Además, comprar un piso no da derecho automático a vivir en Andorra. La residencia se tramita por su propia vía, con requisitos distintos, así que quien piense instalarse en el Principado debe tratar ambos asuntos por separado.
La autorización de inversión extranjera
El no residente necesita una autorización de inversión extranjera concedida por el Govern d’Andorra antes de formalizar la compraventa. Sin ella, la operación no puede cerrarse ante notario. Según los datos que manejan las agencias del sector, el trámite tarda entre 30 y 60 días y cuesta entre 500 y 1.000 euros. Conviene tenerlo en cuenta al negociar los plazos con el vendedor, porque un contrato de arras que no contemple ese margen puede dejar al comprador en una posición incómoda.
En la práctica, lo más sensato es iniciar la solicitud en cuanto la operación esté razonablemente cerrada y apoyarse en profesionales que conozcan el procedimiento. Una inmobiliaria en Andorra con experiencia en compradores extranjeros, como RK Casahouse, que opera en Andorra la Vella, Escaldes-Engordany y Sant Julià de Lòria, puede coordinar este paso con la gestoría y el notario para que los tiempos encajen.
Impuestos y gastos de la compra
La fiscalidad depende del tipo de vivienda. En la compra de segunda mano se aplica el impuesto sobre transmisiones patrimoniales, con un tipo del 4 % sobre el valor de la operación. En la obra nueva, en cambio, se paga el IGI, el impuesto indirecto andorrano, al 4,5 %. A esto se suman los gastos de notaría, que suelen moverse entre 600 y 1.200 euros, y los de registro de la propiedad, entre 1.000 y 2.000 euros.
La gestoría o el abogado que lleve la operación suele cobrar entre un 1 % y un 1,5 % del precio, y si hay hipoteca hay que añadir entre un 0,5 % y un 1 % en gastos bancarios. Sumando todo, el sobrecoste habitual ronda el 6-7 % del precio de compra para quien no tiene que pagar tributos adicionales.
El no residente sí los tiene. Desde el 27 de febrero de 2026, el impuesto sobre la inversión extranjera inmobiliaria es del 6 % en la primera vivienda y del 10 % en la segunda. Es la partida que más altera el presupuesto de un comprador español que no vive en Andorra, y conviene calcularla desde el primer momento para no llevarse sorpresas en la firma.
Financiación e hipotecas para no residentes
Los bancos andorranos conceden hipotecas a compradores no residentes, pero con condiciones más conservadoras que las habituales en España. La financiación suele alcanzar como máximo el 70 % del valor de tasación, de modo que el comprador debe aportar al menos el 30 % restante más todos los impuestos y gastos. Además, las comisiones de apertura y estudio suelen situarse entre el 0,5 % y el 1 %. Antes de comprometerse con una vivienda, conviene tener una oferta vinculante del banco o, al menos, una preaprobación.
Comprar para vivir o comprar para invertir
La diferencia no es solo de intención, sino también de números y de trámites. Quien compra para instalarse en Andorra tendrá que obtener además el permiso de residencia correspondiente, y su situación fiscal cambiará cuando pase a ser residente. Para ese perfil, factores como la cercanía a los servicios, la orientación de la vivienda o el acceso en invierno pesan más que la rentabilidad.
Quien compra como inversión debe hacer las cuentas con el impuesto sobre la inversión extranjera incluido, que en una segunda vivienda llega al 10 %. También debe tener presente que la normativa sobre vivienda y alquiler se ha endurecido en los últimos años, por lo que no conviene dar por hecho que un piso podrá destinarse al alquiler turístico. En ambos casos, informarse bien antes de firmar es la mejor forma de que la compra en el Principado salga como se había planeado.