Vender un piso heredado en Cataluña es un proceso que, desde la derogación del artículo 28 de la Ley Hipotecaria en septiembre de 2021, puede iniciarse inmediatamente después de recibir la herencia. No obstante, antes de colocar el cartel de «Se Vende» es esencial comprender los trámites legales y las implicaciones fiscales que conlleva. En este artículo, te orientaremos paso a paso y te ofreceremos consejos para afrontar el proceso pagando lo justo y necesario.
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Aceptar un Piso Heredado
El proceso comienza con la aceptación formal de la herencia, que implica una serie de trámites legales. Es esencial obtener el certificado de defunción, el certificado de últimas voluntades, el certificado de seguros de vida y el certificado bancario de saldos en cuentas corrientes y depósitos.
Una vez completados estos pasos, se debe proceder a inscribir la nueva titularidad del inmueble en el Registro de la Propiedad, lo cual requiere previamente la liquidación de ciertos impuestos.
Impuesto de Sucesiones y Donaciones
La ley Antifraude Fiscal 11/2021 introdujo cambios significativos en el cálculo del Impuesto de Sucesiones y Donaciones. La base imponible para liquidar el impuesto será el valor de mercado o el valor de referencia catastral, determinado anualmente por la Dirección General del Catastro.
Si se tiene la intención de vender una propiedad, es aconsejable consultar con asesores expertos en Gestión patrimonial para tener una estimación acertada del precio de venta, ya que este influirá en tu declaración de la renta del año siguiente.
Plusvalía Municipal
Este impuesto grava el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana y se puede calcular de dos formas:
- Por el incremento “objetivo”: Multiplicando el valor catastral del suelo por un coeficiente determinado por el tiempo que el fallecido poseyó el inmueble.
- Por el valor real de la plusvalía: Tomando la diferencia entre el precio de adquisición y el valor de aceptación de la herencia.
Se puede escoger el método que resulte más económico y luego aplicar el porcentaje establecido por el ayuntamiento correspondiente para obtener el monto a pagar.
Vender un Piso Heredado
Una vez seamos oficialmente propietarios, podremos proceder con la venta del piso, enfrentándote a los siguientes tributos:
Plusvalía Municipal
Deberemos liquidar nuevamente este impuesto, con la cantidad a pagar ajustada al tiempo que hemos propietarios desde la aceptación de la herencia hasta la venta. La ley Antifraude Fiscal ya no permite evitar este impuesto incluso si vendes durante el mismo año fiscal en que aceptamos la herencia, excepto si la venta se realiza sin beneficio o a pérdida.
IRPF (Declaración de la Renta)
Las ganancias obtenidas de la venta deben declararse en el IRPF. El beneficio se calcula como la diferencia entre el valor del inmueble al aceptar la herencia y el precio de venta. Dependiendo del monto de la ganancia, se aplicarán diferentes tramos impositivos, que van desde el 19% hasta el 26%.
Sin embargo, si la venta se realiza a un valor inferior al declarado inicialmente, o si el inmueble ha pasado a ser nuestra vivienda habitual, no se aplicarán estas tasas. Además, los mayores de 65 años tienen exenciones específicas.
Pasos a seguir para vender un piso heredado
- Obtener los certificados: Para iniciar los trámites es necesaria la obtención de una serie de certificados que permitirán abrir el testamento.
- Pagar el ISD: La base imponible será el valor de mercado del inmueble que viene determinada anualmente por la Dirección General del Catastro.
- Pagar la plusvalía Municipal: En el pago de este impuesto podemos elegir entre 2 maneras de hacerlo, según el pago de los intereses.
- Inscripción en el registro: Una vez pagados los correspondientes impuestos, se puede proceder a la inscripción de la nueva titularidad de la vivienda.
- Volver a pagar la Plusvalía Municipal: Después de la formalización de la venta, se debe volver a pagar este impuesto.
- Declaración de la Renta: El beneficio sería la diferencia entre el valor heredado en la aceptación de la herencia y el precio de venta del inmueble.
Otros aspectos a considerar
El valor que se asigna a la propiedad heredada es crucial debido a sus consecuencias fiscales. Por ello, es vital contar con el asesoramiento profesional, que pueda ofrecer una valoración precisa para la futura venta y orientarte hacia la mejor alternativa tributaria.
Recuerda, la definición de vivienda habitual según la Ley 16/2012 incluye que el inmueble debe ser tu residencia efectiva y permanente por al menos tres años, o que lo habites dentro de los doce meses posteriores a su adquisición o finalización de obras.
Vender un piso heredado en Cataluña puede ser un proceso complejo, pero con la información correcta y el asesoramiento adecuado, puedes hacer que sea tan fluido y rentable como sea posible.
