por Josep Mª Reichardt De una a otra parte del planeta el sector inmobiliario se va a ver sometido los próximos meses a bruscas sacudidas. Propiedades e inmuebles van a ser objeto de las fluctuaciones de los mercados debidas a la resaca de la crisis de las subprime de 2008 que durante estos años ha quedado disimulada por las ingentes cantidades de dinero que han inyectado los bancos centrales en el sistema financiero para paliar los efectos de la pandemia de la COVID-19 y posteriormente de la guerra en Ucrania.
Pero como es bien sabido cuando se inyecta dinero artificialmente en un sistema sin que este incremento de los activos líquidos en manos del público vaya acompañado o sea motivado por el crecimiento económico, se produce la inflación. Como veremos después uno de los efectos de la inflación es el incumplimiento de los contratos sobre propiedades e inmuebles, por ejemplo contratos de arras, impago de hipotecas, contratos de alquiler, ejecuciones hipotecarias, y otros conflictos que sin duda requieren la asistencia de un abogado.
Podemos dar dos referencias de abogados en España y Colombia que pueden ayudar a resolver sus conflictos con propiedades e inmuebles: Tenemos un abogado inmobiliario en Valencia y un despacho de abogados inmobiliarios en Bogotá para atender este tipo de incumplimientos de contratos inmobiliarios.
La inflación es la enfermedad del sistema capitalista que una vez se ha disparado se enquista en el sistema y cuesta mucho volverla a controlar. La única herramienta de que disponen los bancos centrales (Banco Central Europeo, Reserva Federal, Banco de Inglaterra, Banco de Tokyo, etc.) es la subida de los tipos de interés. Al subir los tipos de interés al que los bancos centrales prestan dinero a los bancos comerciales éstos deben subir los precios de los préstamos al consumo y de los préstamos hipotecarios, y ahí está la tormenta perfecta que va a afectar al sector inmobiliario.
La cuota que paga un deudor al que le han concedido un préstamo hipotecario a interés variable está formada por una cantidad constante a lo largo de un periodo de tiempo, por ejemplo seis meses o un año, que está constituida por capital e intereses. Estos intereses se calculan por la suma de una base y un diferencial. Normalmente la base en Europa es el Euribor a un año, el diferencial depende de las características del deudor y de su capacidad de negociación con el banco, pero puede estar entre algo menos de 0’5% y hasta 3% o más.
Cada vez que se debe renovar la cuota de la hipoteca se recalcula el valor en función del precio actual del Euribor, y si éste ha subido la cuota subirá, en una hipoteca media, en España, con las actuales subidas del Euribor la cuota pueda haber aumentado de algo más de 100€ hasta más de 300€.
En efecto si suben los precios de las hipotecas a interés variable algunos deudores entre los que ya están hipotecados pueden verse obligados a vender sus casas porque no pueden pagar. Es decir puede haber un incremento de la oferta de inmuebles. Evidentemente si el deudor había contratado una hipoteca a tipo de interés fijo no se va a ver afectado.
Por otra parte si alguien estaba pensando en comprar una vivienda, con la actual subida de tipos de interés va a tener que pensárselo dos veces porque tal vez ahora no tenga la solvencia suficiente para que el banco le preste el dinero. Tampoco podrá recurrir a una hipoteca a tipo de interés fijo porque éstas han subido también porque los bancos no quieren arriesgarse a prestar el dinero más bajo de lo que les va a costar a ellos, y en un entorno de subida del Euribor tienen que calcular a qué precio van a conceder una hipoteca a tipo fijo, y 20 años de plazo, que les cubra el coste medio del Euribor que prevén para estos 20 años más el margen comercial que se quieren ganar. Es decir es probable que se dé un exceso de oferta también por inhibición de la demanda.
