Vendre un pis heretat a Catalunya és un procés que, des de la derogació de l'article 28 de la Llei Hipotecària al setembre de 2021, es pot iniciar immediatament després de rebre la herència. No obstant això, abans de col·locar el cartell de «Es Ven» és essencial comprendre els tràmits legals i les implicacions fiscals que comporta. En aquest article, us orientarem pas a pas i us oferirem consells per afrontar el procés pagant el que és just i necessari.
contingut
Acceptar un Pis Heretat
El procés comença amb l‟acceptació formal de l‟herència, que implica una sèrie de tràmits legals. És essencial obtenir el certificat de defunció, el certificat dúltimes voluntats, el certificat dassegurances de vida i el certificat bancari de saldos en comptes corrents i dipòsits.
Un cop completats aquests passos, s'ha de procedir a inscriure la nova titularitat de l'immoble al Registre de la Propietat, la qual cosa requereix prèviament la liquidació de certs impostos.
Impost de Successions i Donacions
La llei Antifrau Fiscal 11/2021 va introduir canvis significatius en el càlcul del Impost de Successions i Donacions. La base imposable per liquidar limpost serà el valor de mercat o el valor de referència cadastral, determinat anualment per la Direcció General del Cadastre.
Si teniu la intenció de vendre una propietat, és aconsellable consultar amb assessors experts en Gestió patrimonial per tenir una estimació encertada del preu de venda, ja que aquest influirà en la vostra declaració de la renda de l'any següent.
Plusvàlua Municipal
Aquest impost grava l'increment de valor dels terrenys de naturalesa urbana i es pot calcular de dues maneres:
- Per l'increment “objectiu”: Multiplicant el valor cadastral del sòl per un coeficient determinat pel temps que el mort va posseir limmoble.
- Pel valor real de la plusvàlua: Preneu la diferència entre el preu d'adquisició i el valor d'acceptació de l'herència.
Es pot triar el mètode que resulti més econòmic i després aplicar el percentatge establert per l'ajuntament corresponent per obtenir la suma a pagar.
Vendre un Pis Heretat
Un cop siguem oficialment propietaris, podrem procedir amb la venda del pis, enfrontant-te als següents tributs:
Plusvàlua Municipal
Haurem de liquidar novament aquest impost, amb la quantitat a pagar ajustada alhora que hem propietari des de l'acceptació de l'herència fins a la venda. La llei Antifrau Fiscal ja no permet evitar aquest impost fins i tot si vens durant el mateix any fiscal en què acceptem l'herència, excepte si la venda es fa sense benefici oa pèrdua.
IRPF (Declaració de la Renda)
Els guanys obtinguts de la venda s'han de declarar a l'IRPF. El benefici es calcula com a diferència entre el valor de l'immoble en acceptar l'herència i el preu de venda. Depenent de la suma del guany, s'aplicaran diferents trams impositius, que van des del 19% fins al 26%.
Tot i això, si la venda es realitza a un valor inferior al declarat inicialment, o si l'immoble ha passat a ser el nostre habitatge habitual, no s'aplicaran aquestes taxes. A més, els més grans de 65 anys tenen exempcions específiques.
Passos a seguir per vendre un pis heretat
- Obtenir els certificats: Per iniciar els tràmits cal obtenir una sèrie de certificats que permetran obrir el testament.
- Pagar l'ISD: La base imposable serà el valor de mercat de limmoble que ve determinada anualment per la Direcció General del Cadastre.
- Pagar la plusvàlua Municipal: En el pagament d'aquest impost podem triar entre 2 maneres de fer-ho, segons el pagament dels interessos.
- Inscripció al registre: Un cop pagats els corresponents impostos, es pot procedir a la inscripció de la nova titularitat de l'habitatge.
- Tornar a pagar la Plusvàlua Municipal: Després de la formalització de la venda, cal tornar a pagar aquest impost.
- Declaració de la Renda: El benefici seria la diferència entre el valor heretat en l'acceptació de l'herència i el preu de venda de l'immoble.
Altres aspectes a considerar
El valor que s'assigna a la propietat heretada és crucial a causa de les conseqüències fiscals. Per això, és vital comptar amb l'assessorament professional, que pugui oferir una valoració precisa per a la venda futura i orientar-te cap a la millor alternativa tributària.
Recorda, la definició d'habitatge habitual segons la Llei 16 / 2012 inclou que l'immoble ha de ser la teva residència efectiva i permanent almenys per tres anys, o que l'habitis dins dels dotze mesos posteriors a la seva adquisició o finalització d'obres.
Vendre un pis heretat a Catalunya pot ser un procés complex, però amb la informació correcta i l'assessorament adequat pots fer que sigui tan fluid i rendible com sigui possible.
