door Dieter W. Heinichen Aangezien de subprime-crisis van 2007-2008, die vanaf 2019 werd verergerd door de COVID 19-pandemie, hebben veel gezinnen hun inkomen zien dalen en hebben bijgevolg ernstige economische moeilijkheden om zelfs maar de meest elementaire betalingen te voldoen, zoals de aankoop van voedsel en de betaling van de hypotheek of huur, helaas sommige van hen staan tegenover de ontruiming wegens niet-betaling van huur, een apart geval is dat van professionele delinquente huurders.
Het bewijs van het eerste is het grote aantal gezinnen dat een beroep moet doen op de Voedselbank en van het tweede, de buitengewone maatregelen die de administraties moeten nemen om de lawine van uitzettingen als gevolg van niet-betaling te voorkomen of te voorkomen, of het nu gaat om hypotheken termijnen, zijn van huurinkomsten.
Helaas is er, afgezien van de gezinnen die echte economische problemen hebben, een groep schurken die, misbruik makend van het ongeluk van anderen, proberen op te gaan in de massa van degenen die door de crisis zijn getroffen, om te voorkomen dat ze huur betalen.
De tactiek van deze individuen bestaat erin de eigenaar te onderwerpen aan de truc van de gekookte kikker: blijkbaar doen ze moeite om te betalen, maar wat ze in feite doen is betalingen uitstellen of een maandelijkse betaling op tijd overslaan, zodat de eigenaar zich niet realiseert dat wordt opgelicht en hij verwart een vertraging die hij als punctueel beschouwt, met een duidelijke wens om de huur niet te betalen, totdat het te laat is en het probleem onvermijdelijk groot is geworden.
Dit soort problematische huurders leeft van het oplichten van kleine bedragen van opeenvolgende eigenaren die hun woningen of bedrijfspanden verhuren en die kennelijk misbruik maken van crisissituaties, al dan niet getroffen, om hun betalingsverplichtingen te ontduiken. Ze vinden altijd wel een excuus om dat niet te doen, bijvoorbeeld vanwege de kenmerken van de gehuurde woning of het gehuurde, en vinden dat dit excuus het niet betalen van de verschuldigde huur rechtvaardigt.
In eerste instantie lijken ze met de eigenaar te onderhandelen, bijvoorbeeld over de vertraging bij het betalen van de huur, die contractueel voor de 5e van elke maand betaald moet worden, met excuses zoals dat hun klanten ze niet hebben betaald of dat de hulp van de administratie het komt niet aan tot de 10e, als de eigenaar zijn chantage later accepteert, is het excuus dat de hulp niet arriveert voor de 20e enzovoort totdat een hele maand huur is overgeslagen.
Ze beweren heftig dat ze financiële problemen hebben en het kan ze niets schelen als ze financiële problemen veroorzaken bij de persoon die het huis of het pand heeft gehuurd, alsof alle huurcontracten zijn ondertekend door een grote houder, dat wil zeggen een bank of een investeringsfonds.
Helaas lijkt de Rechtspraak erop gericht om deze achterstallige huurders te bevoordelen en wanneer ze eindelijk een uitzettingsprocedure accepteren voor verwerking, na maanden wachten vanwege COVID of om andere redenen, stellen ze een procesdatum vast om de eis tot niet-betaling van huur enkele maanden later, en nog meer maanden later is de releasedatum vastgesteld, en ondertussen blijft de delinquente huurder rustig wonen in het gehuurde huis en zonder enige huur te betalen.
Wat moet hij doen? verhuurder tegen een professionele delinquente huurder?
Wij adviseren iedereen die een woning of pand te huur heeft om voorzorgsmaatregelen te nemen tegen het leeglopen van huurders en om bij het eerste symptoom van vertraging of gekibbel over de voorwaarden van het huurcontract naar een advocaat gespecialiseerd in huisuitzettingen wegens niet-betaling van huur te gaan, want uiteindelijk zullen ze hun huurder voor de rechter moeten dagen om het huis terug te geven, dat tot nu toe aan de huurder toebehoorde.
Misschien zijn uw huurders goede mensen, plichtsgetrouw en eerlijk, die de verhuurder graag zou willen helpen hun huur te betalen in geval van economische moeilijkheden, maar er zijn talloze professionele delinquente huurders die van huis tot huis en van plaats naar plaats gaan en grote bedragen in afwachting van betaling achterlaten van de een naar de ander. We kennen het geval van een huurder die, met wat hij de eigenaar van zijn huis heeft opgelicht, genoeg geld heeft gespaard om het bedrijfspand van het bedrijf te veranderen voor een groter en meer commercieel gebied dan hij had. Trouwens, de eigenaar van het oude pand is ook gestopt met het betalen van huur, en zeker zal de eigenaar van het nieuwe pand vroeg of laat ook stoppen met betalen. Als u nog nooit een soortgelijk probleem heeft gehad, omdat al uw huurders "goed" voor u zijn geweest, bent u verloren, omdat u niet weet hoe u in deze situatie moet handelen.
Deskundige uitzettingsadvocaat voor professionele delinquente huurders
Zoals alles in het leven heeft elke leraar zijn boekje.
Hetzelfde gebeurt bij ontruimingsprocessen en als je een ontruimingsspecialist inschakelt, heb je alle ervaring van jarenlange praktijk en studie tot je beschikking.
Daarom is het belangrijk dat u, voordat u in dienst neemt, controleert of de juridische professional dit soort processen "controleert". Het valt direct op zodra je vijf minuten met een deskundige spreekt.
De huurder kan de ontruiming stoppen via een procedure genaamd ontruiming van de uitzetting.
De ontruiming van de uitzetting is dat zodra de rechtszaak is ingediend, de huurder de huur die hij nog verschuldigd is aan de rechtbank overdraagt en dus zal de rechtbank de vrijgave van het huis of het pand niet uitvoeren.
Hiervoor moet u de achterstallige huurder per burofax op de hoogte brengen van de bedragen die hij u verschuldigd is en waarvoor u de ontruimingszaak wegens niet-betaling van de huur gaat aanspannen en moet u 30 dagen wachten om dit te doen.
In ieder geval zijn deze professionele delinquente huurders onaangedaan door de burofax en wachten ze om te worden aangeklaagd. Zodra de eis is gemeld, nemen ze hun toevlucht tot gratis rechtspraak om allerlei obstakels in de procedure te zetten en zo de zwendel te verlengen wegens niet-betaling van huur of wat hetzelfde is: nog een paar maanden genieten van gratis huisvesting of bedrijfsruimte.
Zo zijn professionele delinquente huurders dankzij de deadlines van de inefficiënte Rechtspraak verzekerd van maandenlang gratis verblijf, hoewel de Stedelijke Leasingwet slechts vraagt om het niet betalen van één maand huur om uw huurder uit te zetten, en hoewel de verhuurder Onmiddellijk leg de rechtszaak in de handen van een advocaat die gespecialiseerd is in huisuitzettingen wegens niet-betaling van huur, de professionele delinquent zal maandenlang genieten van gratis huisvesting of bedrijfsruimte.
Dat wil zeggen als de eigenaar ijverig heeft gehandeld bij het eerste teken van niet-betaling, maar veel eigenaren wachten en wachten, in de hoop dat de excuses van hun huurder waar zijn (volgende maand betaal ik je, ze moeten me wat achterstallige betalingen betalen,... )
Sommige "experts" in het leven "voor het gezicht" maken zelfs geen excuses meer voor hun eigenaren, het kan ze gewoon niet schelen, omdat ze weten hoe het proces werkt en dat de eigenaar ze er niet uit kan schoppen zonder een rechterlijke uitspraak.
En natuurlijk kan de eigenaar er niet eens aan denken om de elektriciteit, water, gas of het vervangen van de sloten af te sluiten, want professionele delinquente huurders gaan rechtstreeks naar de rechter om een klacht in te dienen en de eigenaar zal uiteindelijk strafrechtelijk worden vervolgd , en alles wat laks is geweest van de kant van de Administratie van Justitie bij het uitvoeren van de ontruiming wegens niet-betaling van huur, zal efficiëntie en toewijding worden in de rechtszaak tegen de eigenaar voor het afsnijden van de leveringen aan de professionele delinquente huurder.
Theoretisch heeft de huurder een termijn van 10 dagen om te antwoorden zodra de rechtszaak is toegelaten door de rechtbank, de advocaat van de rechtspraak een decreet uitvaardigt waarin de datum van proces en vrijlating al staat. Er zijn echter gevallen bekend waarin deze termijn maandenlang is verlengd met excuses door de rechtbank in verband met COVID en anderen. Ten slotte verzet de professionele delinquente huurder zich tegen de rechtszaak met een advocaat en procureur (gratis recht natuurlijk) als een middel om nieuwe deadlines en verlengingen te verkrijgen bij de lancering.
Als de lanceringsdatum eindelijk aanbreekt, heeft de professionele delinquente huurder nog steeds het verhaal van tranen: wat als de kinderen klein zijn, wat als de crisis... alsof de eigenaar van het huis geen familie had of niet werd getroffen door de crisis! Bij andere gelegenheden wordt pure chantage gebruikt dankzij platforms voor de verdediging van de rechten (niet de plichten) van de huurders.
