per Josep Mª Reichardt D'una banda a l'altra del planeta el sector immobiliari es veurà sotmès els propers mesos a brusques sacsejades. Propietats i immobles seran objecte de les fluctuacions dels mercats degudes a la ressaca de la crisi de les subprime del 2008 que durant aquests anys ha quedat dissimulada per les ingents quantitats de diners que han injectat els bancs centrals al sistema financer per pal·liar els efectes de la pandèmia de la COVID-19 i posteriorment de la guerra a Ucraïna.
Però com és ben sabut quan s'injecten diners artificialment en un sistema sense que aquest increment dels actius líquids en mans del públic vagi acompanyat o sigui motivat pel creixement econòmic, es produeix la inflació. Com veurem després, un dels efectes de la inflació és l'incompliment dels contractes sobre propietats i immobles, per exemple contractes d'arres, impagament d'hipoteques, contractes de lloguer, execucions hipotecàries, i altres conflictes que sens dubte requereixen l'assistència d'un advocat .
Podem donar dues referències d'advocats a Espanya i Colòmbia que poden ajudar a resoldre els seus conflictes amb propietats i immobles: Tenim un advocat immobiliari a València i un despatx de advocats immobiliaris a Bogotà per atendre aquesta mena d'incompliments de contractes immobiliaris.
La inflació és la malaltia del sistema capitalista que un cop s'ha disparat s'enquista al sistema i costa molt tornar-la a controlar. L'única eina de què disposen els bancs centrals (Banc Central Europeu, Reserva Federal, Banc d'Anglaterra, Banc de Tòquio, etc.) és la pujada dels tipus d'interès. En pujar els tipus d'interès a què els bancs centrals presten diners als bancs comercials, aquests han de pujar els preus dels préstecs al consum i dels préstecs hipotecaris, i aquí hi ha la tempesta perfecta que afectarà el sector immobiliari.
La quota que paga un deutor a què han concedit un préstec hipotecari a interès variable està formada per una quantitat constant al llarg d'un període de temps, per exemple sis mesos o un any, que està constituïda per capital i interessos. Aquests interessos es calculen per la suma de base i diferencial. Normalment la base a Europa és l'Euribor a un any, el diferencial depèn de les característiques del deutor i de la seva capacitat de negociació amb el banc, però pot estar entre una mica menys de 0'5% i fins a 3% o més.
Cada vegada que s'ha de renovar la quota de la hipoteca es recalcula el valor en funció del preu actual de l'Euribor, i si aquest ha pujat la quota pujarà, en una hipoteca mitjana, a Espanya, amb les pujades actuals de l'Euribor la quota hi pot haver augmentat d'una mica més de 100€ fins a més de 300€.
En efecte si pugen els preus de les hipoteques a interès variable alguns deutors entre els quals ja estan hipotecats es poden veure obligats a vendre casa perquè no poden pagar. És a dir, hi pot haver un increment de l'oferta d'immobles. Evidentment si el deutor havia contractat una hipoteca a tipus d'interès fix no es veurà afectat.
D'altra banda si algú estava pensant a comprar un habitatge, amb l'actual pujada de tipus d'interès s'ho haurà de pensar dues vegades perquè potser ara no tingui prou solvència perquè el banc li presti els diners. Tampoc podrà recórrer a una hipoteca a tipus d'interès fix perquè aquestes han pujat també perquè els bancs no volen arriscar-se a prestar els diners més baixos del que els costarà a ells, i en un entorn de pujada de l'Euribor han de calcular quin preu concediran una hipoteca a tipus fix, i 20 anys de termini, que els cobreixi el cost mitjà de l'Euribor que preveuen per a aquests 20 anys més el marge comercial que es volen guanyar. És a dir, és probable que es doni un excés d'oferta també per inhibició de la demanda.
