Adquirir una villa o un apartamento en la Costa Brava es el sueño de muchos inversores nacionales y extranjeros. Sin embargo, lo que empieza como una ilusión puede convertirse en una pesadilla administrativa si no se revisa la letra pequeña. La normativa en Cataluña es especialmente estricta y, a menudo, los compradores firman contratos de arras sin ser conscientes de la situación real del inmueble.
Como explican desde el bufete Català Reinón Abogados, abogados en Barcelona, la mayoría de los conflictos surgen por no realizar una auditoría legal previa (Due Diligence) antes de entregar cualquier cantidad a cuenta.
Si estás pensando en invertir en el litoral catalán, estos son los 5 riesgos principales que debes vigilar:
1. Las Cargas Urbanísticas “Invisibles” A diferencia de una hipoteca, que aparece claramente en la Nota Simple, existen cargas urbanísticas antiguas que pueden no ser evidentes a primera vista pero que obligan al nuevo propietario a asumir costes de urbanización de la calle o alcantarillado. En zonas costeras desarrolladas en los años 70 y 80, esto es un problema recurrente.
2. La trampa de la Cédula de Habitabilidad En Cataluña, la Cédula de Habitabilidad es imprescindible no solo para vivir, sino para dar de alta los suministros de agua y luz. Muchas segundas residencias se venden sin ella vigente. La Ley 12/2023 y la normativa catalana exigen que se entregue este certificado, pero algunos vendedores intentan trasladar la responsabilidad de renovarla al comprador, quien puede encontrarse con que la vivienda no cumple los requisitos actuales para ser habitada.
3. Superficie Útil vs. Superficie Construida Un clásico conflicto inmobiliario. El artículo 31 de la Ley por el Derecho a la Vivienda exige acreditar la superficie útil y construida de forma diferenciada. Es vital verificar que los metros cuadrados por los que pagas están legalmente registrados y no son ampliaciones ilegales (cerramientos de terrazas, porches) que podrían tener un expediente de infracción urbanística abierto.
4. Vicios Ocultos y Derramas Más allá de lo que se ve en la visita, ¿sabes si la comunidad de propietarios ha aprobado una derrama costosa para rehabilitar la fachada el próximo año? ¿O si existen humedades estructurales? Exigir el certificado de la comunidad y las últimas actas es una obligación de diligencia básica.
5. La titularidad real y las cargas fiscales No basta con saber quién es el dueño. Hay que verificar si existen derechos de adquisición preferente, embargos preventivos o afecciones fiscales por impuestos no pagados anteriormente.
La Solución: Auditoría Preventiva La normativa actual permite al comprador exigir toda esta documentación antes de la formalización de la compra. Sin embargo, interpretar documentos urbanísticos y registrales requiere conocimiento técnico.
Para blindar la operación y garantizar que la inversión es segura, es fundamental contar con abogados inmobiliarios en Barcelona y expertos en derecho registral que puedan desplazarse a la zona, verificar la situación urbanística en el Ayuntamiento correspondiente y redactar un contrato de arras que proteja tu dinero ante cualquier imprevisto.
Sobre el Autor: Artículo redactado por el equipo legal de Català Reinón, despacho de abogados con sedes en Barcelona, Madrid y Sabadell, especialistas en Derecho Inmobiliario y gestión de patrimonios. Revisado por la Abogada Gemma Reinón Col. 19731 Socia titular
